Gefeliciteerd! Uw woning is doorverkocht!?

De koper van een woning heeft recht op drie dagen bedenktijd. Maar wat als de verkoper dat recht ook krijgt?

Kan de verkoper de koopovereenkomst dan zonder gevolgen ontbinden? Of moet de verkoper dan ‘bloeden’? Het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden vond van wel. De Hoge Raad laat dat oordeel in stand. 

situatie

Stel je koopt een woning en de verkoper feliciteert u met het winnende bod. Zowel koper als verkoper hebben beide drie dagen bedenktijd. Ondertussen onderhandelt de verkoper door. Tijdens de bedenktijd hoort u dat de woning is doorverkocht aan iemand anders (met een beter bod). Kan de verkoper – die ook bedenktijd heeft gekregen – ook zonder gevolgen ontbinden? 

rechtbank

De kopers in deze zaak lieten het er in ieder geval niet bij zitten. Zij vorderden de boete van 10% van de koopsom, in dit geval € 38.000,-. De rechtbank wees deze claim af. Volgens de rechtbank mocht de verkoper de overeenkomst ontbinden. Dat was zo afgesproken. De rechtbank oordeelde wel dat het handelen van de verkoper niet sjiek was. Maar de rechtbank verbond daar geen gevolgen aan. Daar lieten de kopers het niet bij zitten. Zij gingen in hoger beroep.

hoger beroep

In hoger beroep oordeelde het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden in het voordeel van de kopers. De wettelijke bedenktijd is bedoeld als middel tegen ondoordachte en/of impulsieve aankopen van een woning. De ‘bedenktijd’ is niet bedoeld voor maken van een definitieve keuze. Het Gerechtshof overweegt dat de ‘bedenktijd’ daarvoor nou juist niet bedoeld is. Daarbij verwijst het Gerechtshof ook naar de wetsgeschiedenis. 

Als je als verkoper een beroep doet op de bedenktijd, dan moet wel sprake zijn van een ondoordachte, impulsieve (koop/verkoop)beslissing. Dat was hier niet het geval. Want de verkoper gebruikte de bedenktijd om te kiezen uit meerdere gegadigden. En dat is volgens het Gerechtshof misbruik van recht.  

Vervolgens moest het Gerechtshof oordelen over de boete. De kopers vorderden een boete van 10% van de koopsom, maarliefst € 38.000,-. Het Gerechtshof oordeelde dat de verkoper deze boete moet betalen. De wet geeft de rechter de mogelijkheid om een boete te matigen. Maar matiging kan alleen als de boete leidt tot een onaanvaardbaar resultaat. En het laat zich bijna raden dat het Gerechtshof de boete niet heeft gematigd. Naast de boete van € 38.000,- betaalt de verkoper ook nog ruim € 4.500,- aan proceskosten.

Geld dat stom is, maakt recht wat krom is. 

De verkopers hebben het oordeel van de het Gerechtshof voorgelegd aan de Hoge Raad. Zonder verdere toelichting liet de Hoge Raad het oordeel van het Gerechtshof in stand.

Had dit voorkomen kunnen worden? Waarschijnlijk wel. De verkoper had melding kunnen maken van de lopende onderhandelingen, met de mogelijkheid te ontbinden, als een andere koper tijdens de bedenktijd een hoger bod zou doen. 

Vragen of juridisch advies over een koopcontract? Neem contact op of bel ons.